要问广州TOD哪家强，广州地铁当仁不让。

据不完全统计，广州真正能称得上TOD的项目有17个，其中包括联合开发和独立操盘。

联合开发指的是，广州地铁拿地，拉上其他开发商一起玩，比如琶洲南TOD，广州地铁拉上了越秀地产联合开发。

(资料图片仅供参考)

联合开发有好有坏，碰上好的队友，营销做得不错，加上地段的加持，项目能卖爆，琶洲南TOD就是一个很好的例子。

如果碰上猪队友，那就不好彩了，不仅项目不好卖可能还会影响新项目的定价。

位于白云的槎头TOD项目，靠着江景+地铁打造出江天际项目，江景+地铁这不得震惊市场？

可惜呀，三家房企一起都带不动一个项目，1400套房源两年来愣是只卖出了400多套，剩下的房源至少还得卖两三年。

有意思的是，一期还没卖完，二期今年也要卖了，起名为珠江右岸，这是要来抢自家客户吗？

看到江天际卖得这么差，珠江右岸不知道会不会很慌。

大平层单价要卖8万？

珠江右岸实际上是槎头TOD连片开发的三大地块之一，珠江右岸属于其中的第二宗地块，第一宗地块在2020年的时候已经出让，也就是现在的江天际项目。

这么说吧，江天际是槎头TOD的一期项目，珠江右岸属于二期项目，还有三期项目待开发。

与一期项目江天际不同的是，珠江右岸是广州地铁的亲儿子。

为什么这么说？

因为江天际是广州地铁拿地，随后引入了招商蛇口和五矿地产共同开发，而珠江右岸则是广州地铁独立操盘。

2020年4月，江天际所处的槎头TOD地块被广州地铁以约43亿拿下，折合楼面价约1.8万/㎡。

2021年10月，江天际开盘，从拿地到开盘，江天际足足花了一年半的时间。

到了今年，江天际卖了快两年，总共卖出了400多套，这去化看着好像还不错？

要知道，江天际的总户数是1400户，也就是说开盘到现在都没卖到三分之一的货量。

江天际还有大量房源没卖出

目前，江天际对外宣称的均价是4.3万-4.9万/㎡ ，但实际的价格低很多，以在售的A8栋88㎡户型为例，总价350万出头就可以买到，单价4万/㎡左右，不过只有低楼层房源可选。

作为兄弟项目，珠江右岸在一定程度上可以参考江天际的价格。

不过江天际的销售却告诉我，二期项目珠江右岸的单价至少得5万起步，因为主打的是改善户型，另外还有江景大平层，价格更贵，会卖到8万以上。

好家伙，销售的嘴，真是张口就来。

你说改善户型要卖5字头，还能接受，说大平层要卖8万，就不讲武德了。

强如海珠的南向江景盘，今年也只能卖7、8万，你一个白云望对面佛山金沙洲的江景盘有什么底气卖8字头？

江对面是佛山金沙洲

而且就算能卖到8字头，也要看市场接不接受，以单价8万来算，珠江右岸一套最小面积的大平层门槛是1600万。

说实话，这个门槛很高。

现在能拿出来1000万以上预算买房的买家，可以选的盘太多了。他们可以选地段更核心、配套更丰富、产品更优秀的项目。

比如白鹅潭华润悦府、中铁建西派粤府、越秀江湾和樾、广州幸福湾、广船滨江上都。

如果对于江景没那么执着，选择范围则更广。

那么，珠江右岸就没了优势。

想要卖得好，除了产品要做得好，关键还得看定价。

珠江右岸目前还没开放，从现场的施工情况来看，最快也要8月底或者9月初才能开放售楼部。

户型主打改善

相比江天际的刚需户型，珠江右岸的户型主打改善，可以错开竞争。

珠江右岸的户型面积是120㎡起步，还有200、300多㎡的大平层户型。

面积段120多㎡的户型有125㎡四房两卫、126㎡四房两卫、126㎡南北对流四房户型和142㎡南北对流四房户型。

四个户型在入户花园、阳台和飘窗都做了手脚，可以做到大量的面积赠送，空间使用率很高。

其中传统的竖厅户型有125㎡和126㎡，各有千秋。

125㎡四房户型

126㎡四房户型

125㎡户型做到了四开间朝南设计，126㎡户型的主卧则有270度飘窗的设计，两个户型的采光都不错，加上都是朝南，通风也不错。

126㎡南北对流户型和142㎡南北对流户型，除了客厅实现了南北对流，主卧也实现了南北对流，做了三面飘窗的设计，而且都拥有超大的阳台。

两个南北对流户型做得都很好，挑不出什么毛病来。

126㎡南北对流户型

142㎡南北对流户型

大平层户型目前还没有资料流出，暂时还不知道户型做成什么样。

不过从项目的效果图来看，大平层是头排位置，一线望江的小高层，层数在9层左右。

也就是说，后排的部分楼栋想要看江景，至少得在10层以上才不会被遮挡住。

周边城市界面差

江天际对外宣传自己是地铁上盖，而且还是双地铁上盖。

事实也的确如此，距离江天际约40米处是地铁12、13号线交汇站——槎头站，是真正的地铁上盖楼盘。

地铁在江天际楼下

作为二期项目，珠江右岸虽然没有江天际离地铁站那么近，但珠江右岸处于13号线槎头站和凰岗站两个地铁站之间，距离两个地铁站都是几百米，步行过去很方便。

目前，地铁12和13号线土建进度已经到了70%，预计明年开通。通车之后从槎头站出发，可以直达白云站、珠江新城和广州塔等地方。

另外，规划中的佛山8号线也可能在槎头设站，但按照佛山建地铁的速度，通车还是猴年马月的事。

地铁一响，黄金万两。

这句话形容的是地铁对于一个版块会有很大带动作用，但在前期建设会带来一些不利影响。

道路很烂

在通往珠江右岸的路上，不是大货车，就是泥头车出没，造成道路坑坑洼洼。

加上周边有物流园、工业园、砂石厂和批发市场，完全是一副城市结合部的样子，城市界面很差。

所以，很难在附近找到像样的配套，只有小卖部和开餐店等低档的生活配套。

想要像样配套，也有，不过得等。

城乡结合部配套

珠江右岸项目和江天际项目自身都规划有商业，体量都是约2万㎡，预计最快也要到一期项目明年年中收楼后才有部分商业开始运营。

教育配套项目也有配建，珠江右岸和江天际配建有幼儿园，小学和中学则是规划在三期地块那边，据说会引进省级公办名校。

说白了，该有的都会有，只是需要等，等多久就不好说了。